Após a Justiça determinar a suspensão dos alvarás para construção de prédios que podem sombrear a Praia do Buracão, em Salvador, o Observatório do PDDU recomendou atenção para a necessidade de evitar novas brechas legais que permitam a verticalização excessiva da orla e da sua correspondente Lei de Ordenamento Uso e Ocupação do Solo (Louos).

A possibilidade de empreendimentos como os previstos na praia do Buracão lançarem sombra sobre a faixa de areia acontece por conta da brecha aberta pelos artigos 103 e 111 da Louos, que permite o aumento em 50% na altura de edificações quando estas derem destinação a terrenos sem uso, subutilizados ou edificações degradadas na orla atlântica de Salvador. Esse é o caso dos casarões abandonados na rua Barro Vermelho, adjacente à praia do Buracão.

O artigo 103 isentava estes empreendimentos de estudo de sombreamento, mas foi modulado através de decisão liminar do TJ-BA de outubro de 2025, que derrubou esta isenção. Para a promotora de Meio Ambiente, Habitação e Urbanismo do Ministério Público da Bahia e coordenadora do Observatório do PDDU de Salvador, Hortênsia Gomes Pinho, qualquer brecha deste tipo precisa ser retirada na revisão do plano diretor e da LOUOS.

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“Estes artigos têm a justificativa de promover a requalificação da orla, estimular o mercado a promover a ocupação de terrenos vazios, prédios abandonados ou subutilizados. No entanto, a forma que isso acontece incentiva o abandono de imóveis, já que eles passam a ter mais potencial construtivo e portanto um valor de mercado maior. Quem abandona é premiado ao invés de ser punido gradativamente. O mais indicado seria regulamentar o Parcelamento, Edificação e Uso Compulsório (PEUC) e o IPTU progressivo, que já são previstos no PDDU atual e nunca foram implementados”, disse.

Com o IPTU progressivo o proprietário que não der função social a seu imóvel, caso de edificações e terrenos abandonados, sofreria durante cinco anos aumento progressivo da alíquota de IPTU até o limite de 15%. Terminado esse prazo, se não houvesse destinação, o imóvel poderia ser desapropriado com pagamento através de títulos públicos.

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A promotora defende ainda uma ampliação dos horários em que o sombreamento é proibido no plano diretor atual. “No caso do Buracão, o sombreamento ocorreria inclusive de 9 às 15, período que é proibido pela legislação vigente. Mas nós, do Observatório do PDDU de Salvador, defendemos que mesmo antes das 9 e depois das 15 não deve haver possibilidade de sombreamento. Isso está amparado no fato de que a praia deve ser um bem de uso comum do povo e que deve exercer sua funcionalidade em todos os horários do dia e em todas as estações do ano”.